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供需错配导致楼市分化加剧 产业升级将是出路

【铝道】近期，2015年4月份全国楼市数据相继 出炉 ，从量价走势、待售库存、开发投资等主要指标来看，全国楼市整体仍在下滑。但与此同时，楼市分化进一步加剧，较明显的就是一线城市快速回升，并从一季度的 小阳春 走向火热的 盛夏 ，而广大的二、三、四线城市则依旧疲软。

根据国家统计局的数据，今年4月份，一线城市新建商品住宅价格环比平均型钢上涨1%，而二线和三线城市新建商品住宅价格环比平均明光分别下降0.1%和0.3%。其中，具有楼市风向标意义的深圳，房价连续5个月环比上涨，且为4月份房价同比上涨的城市，而且价格水平创历史新高。

目前，一线城市库存消化周期在个月，已回落到18个月以下的 安全期 ，而深圳待售库存消化周期仅为9个月，甚至出现了 恐慌性 的购房热潮。但是，除少数二线城市企稳回升、库存消化周期降至15个月左右外，全国600多个二三四线城市的消化周期基本都在2年以上。2014年以来楼市调控假定问题没法解决政策不断松绑，但库存压力更大的二、三、四线城市，并没有因“聚氨酯胶粘剂在汽车上主要用于挡风玻璃、车灯、滤芯、内饰顶棚等方面为政策的激励而让库存的压力明显缓解，反而并不存在库存压力、不需要政策激励的一线城市楼市却火热了起来。政策效果不彰的根本原因，就在于区域性的供求 错配 ，即商品房供应主要集中在广大的二、三、四线城市，而需求则主要集中在一线和二线重点城市。在2009年扩大内需战略下，广大的二、三、四线城市纷纷走上了土地开发支持城建、基建的路子。由于这些城市财政不力，不得不依赖一二级联动（以土地换 三通一平 ）的房地产开发模胶纸机式，造成近年来楼市需求持续回落，但供应增长却 停不下来 。

年，广大的二、三、四线城市的楼市之所以量价整体上（10、25、50、100、200、300、500、1000）gf还算稳定，一方面是相比一线城市和少数重点二线城市，处于内陆腹地的600多个二、三、四线城市，其楼市起步本身比较晚，具有 补涨 的特征；另一方面，年，全国楼市量价处于较快速上升时期，包括自住、改善、投资和回乡置业等各避免人工操作带来误差类需求在支撑这些城市的楼市。但2013年后，城镇商品房市场整体供求趋于平衡，甚至供过于求，户均住房套数从2008年的0.8套/户增加到1.1套，需求快速释放的时期已过去。同时，广大的二、三、四线城市对人口的吸附能力在微特电机降低，人口外流趋势明显。如果人口无法有效集聚，产业集聚和升级就无法实现，商品房市场规模进一步扩张也就失去了根基。

解决市场分化和供求错配的问题，要遵循 需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走 这一规律。产业升级较快的一线和少数重点二线城市，要从加快产业升级、为现代服务业 腾笼换鸟 的角度出发，将传统制造业和出口代工产业向成本更低的二三四线城市转移。广大二、三、四线城市基本位于内陆腹地，要夯实农业产业化、就地工业化之路，加快本地传统优势产业做大做强和升级转型。未来还要加快二、三、四线城市住宅新区教育医疗、地下管等公共服务建设。同时，房价上涨过快的一线城市，未来要本着分类调控原则，落实地方政府的主体，可考虑适当收紧金融税收政策。